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CONCURRENCIA Y PRELACION DE CREDITOS

Publicado el 27 Ee febrero Ee 2014 a las 3:55

CONCURRENCIA Y PRELACIÓN DE CRÉDITOS: RANGO DE LAS AMPLIACIONES DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS Y DE LOS EMBARGOS.

 

 

En primer lugar trataremos de dilucidar el rango que tendrían las ampliaciones de préstamos hipotecarios.

Para ello debemos partir del artículo 81 de la Ley hipotecaria cuando expone: “La ampliación de cualquier derecho inscrito será objeto de una nueva inscripción, en la cual se hará referencia al derecho ampliado”.

Así mismo el artículo 144 de la citada ley establece: “Todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, las esperas, el pacto o promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transmisión o compromiso, no surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos”.

 

Una vez entrados en materia, se plantea la problemática, si, constituida una hipoteca en garantía de un préstamo pagada parte de la deuda originaria, es posible la ampliación de la obligación y de la hipoteca, añadiendo el nuevo capital al anterior y sumando las nuevas responsabilidades a las anteriores.

 

Un sector de la doctrina afirma que es NUEVO CRÉDITO, con lo que esta ampliación se configura como segunda hipoteca.

 

Pero resoluciones de la DGRN de 26-5-2001 y de 8-6-2006, las admite considerándola como AMPLIACIÓN DE HIPOTECA, permitida en los artículos 115 y 116 de la Ley Hipotecaria. Esta modificación se regirá por lo establecido en artículo 144 ya visto, y la ampliación se hará constar por nueva inscripción haciendo referencia al derecho ampliado.

Los titulares de derechos intermedios no deben quedar perjudicados por ampliación, y así:

a) Si se ejecuta una carga intermedia, se producirá la cancelación de la ampliación, pero no de la primera hipoteca que subsistirá.

b) Si se ejecuta primero la hipoteca ampliada, su titular tendrá preferencia al cobro por las cantidades inicialmente garantizadas, pero en el exceso será preferente el titular de la carga intermedia.

La ley 2/1994 tras la reforma de 2007 del mercado hipotecario, permite, que en la novación se amplíe el capital sin ampliar la responsabilidad hipotecaria y conservar así el rango.

Pero no conserva rango si se amplia la responsabilidad hipotecaria, salvo que lo consientan los titulares posteriores.

 

 

 

 

Unos autores entienden:

 

1) Es una hipoteca recargable.

2) Otros que es una hipoteca cargable, pues puede haberse fijado una responsabilidad hipotecaria mayor que la obligación. (lo que permite el artículo 122 LH, por lo que cabe aumentar el capital sin tener que aumentar la responsabilidad hipotecaria, y es entonces cuando se mantiene el rango.

3) Otros admiten ambas posibilidades:

a) Hipoteca cargable: Sería una hipoteca ordinaria en la que se ha fijado una cantidad inicial de responsabilidad y se ha pactado que, conforme se haya pagado por el deudor pueda aumentarse capital hasta esa cantidad inicial, sin aumentar la responsabilidad.

b) Hipoteca recargable: sería una hipoteca de máximo, en la que hay una cifra de responsabilidad máxima, mayor que el importe de la obligación inicialmente garantizada, y se pacta que pueda amplia el capital, hasta dicha cifra máxima sin aumentar con ello la responsabilidad.

 

Por otra parte y refiriéndonos ahora a las ampliaciones de embargo y la posible igualdad de rango con una inscripción de embargo anterior, a favor de un mismo acreedor, en principio podría estimarse dicha igualdad de rango, para no desdecir la regulación de preferencia de créditos del Código Civil y la normativa de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Si bien en la práctica y como supuesto de excepción debemos hacer referencia a la curiosa resolución de la DGRN de 28 de julio de 2012, referente al recurso interpuesto contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Cartagena nº 1, a practicar una ampliación de anotación de embargo.

 

Hechos. Se practicó en su día una anotación preventiva de embargo por débitos a la Seguridad Social. Para ello, se dictaron diversas providencias de apremio por impago de las cuotas mensuales de autónomos de agosto del 2008 a noviembre del 2009. En ejecución de dichas providencias, se acordó una diligencia de embargo y se emitió un mandamiento de embargo que motivó la anotación que ahora se pretende ampliar.

 

Con posterioridad, se dictaron nuevas providencias de apremio por las cuotas mensuales impagadas desde diciembre del 2009 a agosto del 2010. Y, en atención a esas nuevas providencias, se dicta una diligencia en la que se “acuerda ampliar el embargo sobre la finca indicada en la suma de 3.548,73 euros, con lo que la responsabilidad total sobre las mismas asciende a la cantidad de 7.829,77 euros”. Se remite mandamiento, pidiéndose expresamente en él que la anotación “tenga el mismo rango o prioridad que la Anotación Preventiva de Embargo Inicial”.

 

El registrador considera que no es posible la ampliación pretendida, porque no cree aplicable al caso la doctrina DGRN acerca de que la cantidad fijada en una anotación de embargo no actúa como límite de la responsabilidad de la finca frente a terceros titulares de derechos posteriores sino que, salvo el caso previsto en el art. 613,3 LEC, la finca queda afecta al pago íntegro del crédito reclamado por el actor.

 

Justifica su postura por la especialidad del procedimiento de ejecución seguido (cada actuación de embargo se formaliza en una diligencia de embargo), porque la deuda ahora ejecutada es distinta de la que provocó la primera traba y por su carácter excepcional (basado en el principio de autotutela ejecutiva de la administración) regulado en la legislación especial ya referida y no por la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

La DGRN confirma su criterio con los siguientes argumentos:

 

- El art. 84.1 RRecSS determina que la providencia de apremio constituye el título ejecutivo suficiente para el inicio del procedimiento de apremio. Dicha providencia de apremio debe contener el concepto e importe de la deuda pendiente de ingreso por principal y recargo, así como el periodo a que corresponde. Ver R. 18 de septiembre de 2007.

 

- Cabe la acumulación en un solo procedimiento de las providencias de apremio que se hubieran dictado contra el deudor, tras lo cual procederá al embargo de los bienes y derechos concretos del responsable. Por cada actuación de embargo se practicará diligencia de embargo que especificará el periodo, concepto a que corresponde el débito e importe total de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargo, intereses, en su caso, y costas. Tras la diligencia, se remitirá al Registro mandamiento de anotación de embargo donde constará también –para que se incluya en el texto de la anotación- el periodo, concepto a que corresponde el débito e importe de la responsabilidad a que se afecta el inmueble por principal, recargo, intereses y costas.

 

- La anotación preventiva de embargo no surte efecto respecto de los débitos no anotados, por no haber sido incluidos en la diligencia de embargo, ni por tanto, en el mandamiento de embargo.

 

- La excepción a dicha regla está en la Ley de Enjuiciamiento Civil (arts 610 y 613). La estudió en la Resolución de 14 de julio de 2011 para reconocer que es posible en los casos en que la ampliación del embargo «se restrinja, además de a los intereses y a las costas, a un principal que pudiera hacerse valer en el mismo procedimiento (v.gr. a vencimientos posteriores de la misma obligación)». En esta Resolución se extendía el criterio a los embargos fiscales.

 

- Pero esta excepción no la considera aplicable el Centro Directivo a los procedimientos regulados por la normativa especial de la Seguridad Social al contar con una normativa especial que sólo permite prever un incremento sobre la cuantía exigible, determinada por las distintas providencias de apremio acumuladas hasta el momento de la diligencia de embargo, de hasta un 10 por ciento, en concepto de previsión de costas e intereses que puedan devengarse hasta el momento del efectivo cobro (art. 84.1 RRecSS).

 

Por ello, el asiento que ahora se practique no puede tener el mismo rango, al tratarse de débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, posteriores a la diligencia que motivo la anotación ya existente.

 

Concluye indicando que el Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social establece una regulación clara al respecto que se distancia de la contenida en la Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley que ni siquiera aunque se considerase de aplicación supletoria a los procedimientos de recaudación de la Tesorería General de la Seguridad Social por serlo a los de recaudación de la Hacienda Pública, sería aplicable en el supuesto de hecho planteado dada la existencia de regulación expresa contenida en el citado Reglamento.

 

Resumiendo, cabe la ampliación con mantenimiento de rango en procedimientos judiciales y en procedimientos administrativos por débitos fiscales, pero no por créditos de la Seguridad Social.

El Centro Directivo acierta rechazando la igualdad de rango, ya que no se trata de un “vencimiento posterior de la misma obligación”, pues si se considerara una misma obligación el pago mensual de la cuota de autónomos, se produciría el sinsentido de que las sucesivas que se fuesen impagando podrían estar garantizadas con el rango de la primera que se dejó de pagar.

 

 

Autora: Belén Infantes.

Abogada. Col 104825 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

 

 

Categorías: HIPOTECARIO

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